Η Ελλάδα θέσπισε ένα νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΦΕΚ Δ’ 658/7-8-2026), καθιερώνοντας ένα νέο εθνικό πλαίσιο που καθορίζει πού και υπό ποιες προϋποθέσεις μπορεί να πραγματοποιείται τουριστική ανάπτυξη. Δημοσιεύθηκε στις 7 Αυγούστου 2026, το νέο πλαίσιο προβλέπει διαφορετικούς κανόνες και όρους, ανάλογα με την ένταση της τουριστικής ανάπτυξης, τα χαρακτηριστικά κάθε προορισμού και τις ανάγκες προστασίας του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος.

5 λεπτά ανάγνωσης

Νέο Πλαίσιο Κανόνων για την Τουριστική Ανάπτυξη, τις Χρήσεις Γης & την Ανάπτυξη Ακινήτων

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό καθορίζει τις εθνικές στρατηγικές κατευθύνσεις για τη χωρική οργάνωση της τουριστικής ανάπτυξης, με στόχο την εξισορρόπηση της επενδυτικής και αναπτυξιακής δραστηριότητας με την προστασία του περιβάλλοντος, την επάρκεια των υποδομών και τη διατήρηση του ιδιαίτερου χαρακτήρα κάθε προορισμού. Προβλέπει πέντε βασικές κατηγορίες περιοχών, από περιοχές όπου απαιτείται ελεγχόμενη τουριστική ανάπτυξη έως περιοχές στις οποίες η τουριστική ανάπτυξη ενθαρρύνεται.

Το νέο πλαίσιο προβλέπει επίσης ειδικές ρυθμίσεις για τα νησιά, τις παράκτιες περιοχές και τις περιβαλλοντικά ευαίσθητες ζώνες, καθιστώντας την αξιολόγηση κάθε ακινήτου ολοένα περισσότερο εξαρτώμενη από την ακριβή θέση του και τα ιδιαίτερα χωροταξικά και πολεοδομικά χαρακτηριστικά της περιοχής.

Τι προβλέπει το Νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό;

Η Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΦΕΚ Δ’ 658/7-8-2026) είναι ένα εθνικό πλαίσιο χωροταξικού σχεδιασμού που θεσπίζει στρατηγικούς κανόνες και κατευθύνσεις για την ανάπτυξη του τουρισμού σε όλη την Ελλάδα.

Οι διατάξεις του μπορούν να επηρεάσουν το είδος της τουριστικής επένδυσης που μπορεί να αναπτυχθεί, τις απαιτούμενες εκτάσεις γης για νέες ξενοδοχειακές μονάδες, τη μέγιστη δυναμικότητα των τουριστικών καταλυμάτων, καθώς και τις απαιτήσεις για την προστασία του περιβάλλοντος. Ορισμένες διατάξεις εφαρμόζονται άμεσα μετά τη δημοσίευση του σχετικού ΦΕΚ, ενώ άλλες λειτουργούν ως κατευθύνσεις για εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού χαμηλότερου επιπέδου, όπως τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΕΠΣ).

Πώς κατατάσσονται οι περιοχές σύμφωνα με το Νέο Χωροταξικό Πλαίσιο;

Με βάση την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας, το νέο πλαίσιο διακρίνει τις περιοχές σε πέντε βασικές κατηγορίες: Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Α), Αναπτυγμένες Περιοχές (Β), Αναπτυσσόμενες Περιοχές (Γ), Περιοχές σε Πρώιμο Στάδιο Ανάπτυξης (Δ) και Περιοχές Ειδικής Υποστήριξης της Ανάπτυξης (Ε). Παράλληλα, τα νησιά διακρίνονται σε τρεις κατηγορίες βάσει της έκτασής τους, με ειδικές πρόσθετες ρυθμίσεις που αποσκοπούν στην προστασία του ιδιαίτερου τοπίου και του φυσικού περιβάλλοντός τους.

Η συγκεκριμένη κατηγοριοποίηση έχει ιδιαίτερη σημασία για την αξιοποίηση ενός ακινήτου, καθώς επηρεάζει μεταξύ άλλων τις προϋποθέσεις ανάπτυξης νέων τουριστικών καταλυμάτων και το μέγεθος της επενδυτικής δραστηριότητας που μπορεί να υλοποιηθεί.

Ποιες είναι οι επιπτώσεις του Νέου Χωροταξικού Πλαισίου για τη Μύκονο;

Η Μύκονος κατατάσσεται ως Κατηγορία Α – Περιοχή Ελεγχόμενης Τουριστικής Ανάπτυξης, κάτι που αποτυπώνει την έντονη τουριστική δραστηριότητα της Μυκόνου. Επιπλέον, η Μύκονος εντάσσεται και στη Νησιωτική Ομάδα ΙΙη οποία περιλαμβάνει νησιά έκτασης από 20 έως 250 km².

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στον έλεγχο της περαιτέρω τουριστικής πίεσης, στην αναβάθμιση των υφιστάμενων τουριστικών υποδομών και στην προστασία του τοπίου και του περιβαλλοντικού χαρακτήρα του νησιού. Ως εκ τούτου, για κάθε νέο έργο απαιτείται προηγουμένως να εξετάζονται η ακριβής θέση του ακινήτου, το ιδιοκτησιακό και πολεοδομικό του καθεστώς, οι ισχύοντες χωροταξικοί και πολεοδομικοί κανόνες, καθώς και η επιτρεπόμενη χρήση γης, πριν από τη λήψη αποφάσεων σχετικά με τον σχεδιασμό ή την αδειοδότηση του έργου.

Νέοι Κανόνες για την Τουριστική Ανάπτυξη & τα Οικοδομικά Έργα

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές αφορά νέες ξενοδοχειακές αναπτύξεις σε περιοχές εκτός εγκεκριμένων σχεδίων. Με βάση το νέο πλαίσιο, καθορίζονται αυξημένες ελάχιστες απαιτήσεις ως προς την έκταση των γηπέδων για την ανάπτυξη νέων ξενοδοχείων, ανάλογα με την κατηγορία της περιοχής. Για τις περιοχές Κατηγορίας Α, η γενική ελάχιστη έκταση ανέρχεται σε 16,000 τμ, με ειδικές ρυθμίσεις να προβλέπονται για τις νησιωτικές περιοχές, καθώς και για υφιστάμενες ή μεταβατικού χαρακτήρα περιπτώσεις.

Παράλληλα, προβλέπονται ειδικοί περιορισμοί και όροι σχετικά με τη δυναμικότητα της τουριστικής ανάπτυξης, τις προστατευόμενες περιοχές, τις παράκτιες ζώνες και την περιβαλλοντική προστασία. Ως αποτέλεσμα, το βασικό ερώτημα δεν είναι πλέον μόνο «Πόσα τετραγωνικά μέτρα μπορώ να χτίσω;» αλλά περισσότερο εάν μια συγκεκριμένη τουριστική ανάπτυξη είναι επιτρεπτή και τι μπορεί να αναπτυχθεί νόμιμα, καθώς και υπό ποιους χωροταξικούς και πολεοδομικούς όρους.

Σημαντικό: Το νέο πλαίσιο δεν υποκαθιστά τον ολοκληρωμένο έλεγχο της πολεοδομικής και κτιριακής νομοθεσίας που διέπει κάθε ακίνητο. Η αξιολόγηση κάθε περίπτωσης απαιτεί εξέταση της ισχύουσας νομοθεσίας, των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων, των χαρακτηριστικών του γηπέδου και τυχόν ειδικών καθεστώτων προστασίας.

Πώς η ΜΚ Μηχανικοί Μυκόνου μπορεί να υποστηρίξει το Έργο σας

Στη ΜΚ Μηχανικοί Μυκόνου, συνδυάζουμε εξειδίκευση σε τοπογραφικές, αρχιτεκτονικές και τεχνικές μελέτες με πολυετή εμπειρία σε διαδικασίες αδειοδότησης, τουριστικής αδειοδότησης και συμμόρφωσης με το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο.

Η ομάδα μας παρέχει ολοκληρωμένη υποστήριξη σε ιδιοκτήτες ακινήτων και επενδυτές, από τον προκαταρκτικό έλεγχο της δυνατότητας ανάπτυξης του ακινήτου έως τη σύνταξη των απαιτούμενων μελετών και την ολοκλήρωση της διαδικασίας έκδοσης της οικοδομικής άδειας,ανάλογα με τις ιδιαίτερες απαιτήσεις και τα χαρακτηριστικά κάθε έργου.

Οι σχετικές υπηρεσίες μας περιλαμβάνουν:

• Αποτυπώσεις & Τοπογραφικά — ακριβείς τοπογραφικές αποτυπώσεις και χαρτογράφηση ακινήτων, υποστηρίζοντας τον σχεδιασμό και την αξιολόγηση των δυνατοτήτων αξιοποίησής τους.
• Οικοδομικές Άδειες και Κανονιστική Συμμόρφωση — αξιολόγηση των απαιτήσεων και ολοκληρωμένη διαχείριση της διαδικασίας για νέες κατασκευές, επεμβάσεις και έργα ανάπτυξης.
• Αρχιτεκτονικός σχεδιασμός — σχεδιασμός κτιριακών λύσεων και εκπόνηση αρχιτεκτονικών μελετών, λαμβάνοντας υπόψη το ισχύον χωροταξικό, πολεοδομικό και κανονιστικό πλαίσιο του ακινήτου.
• Μελέτη & Υλοποίηση Η/Μ Εγκαταστάσεων — εκπόνηση ηλεκτρομηχανολογικών μελετών για νέες και υφιστάμενες τουριστικές εγκαταστάσεις και έργα τουριστικής ανάπτυξης.
• Περιβαλλοντικές Πρακτικές & Βιωσιμότητα — τεχνική υποστήριξη για έργα που απαιτούν συμμόρφωση με τις απαιτήσεις περιβαλλοντικής προστασίας και βιώσιμης ανάπτυξης.
• Τακτοποίηση Αυθαιρέτων & Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου — έλεγχος, τεκμηρίωση και επιβεβαίωση της νομιμότητας των υφιστάμενων κτιρίων.
• Γνωστοποίηση Λειτουργίας ΕΟΤ — ολοκληρωμένη τεχνική και αδειοδοτική υποστήριξη για την ανάπτυξη και λειτουργία τουριστικών καταλυμάτων και επιχειρήσεων φιλοξενίας.
• Συμβουλευτικές Υπηρεσίες Επιχειρήσεων & Ακινήτων — τεχνικός έλεγχος ακινήτων και αξιολόγηση της δυνατότητας ανάπτυξης, παρέχοντας τεχνική υποστήριξη σε ιδιοκτήτες και επενδυτές.

Η ολοκληρωμένη προσέγγισή μας προσφέρει ιδιαίτερη αξία σε έργα που περιλαμβάνουν αγορά ή αξιοποίηση γηπέδου, τουριστική ανάπτυξη, αλλαγή χρήσης, ανακαίνιση, επέκταση υφιστάμενου κτιρίου ή έκδοση νέας οικοδομικής άδειας.

Σχεδιάζοντας την Επόμενη Τουριστική σας Επένδυση στη Μύκονο

Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο καθιστά τον προκαταρκτικό πολεοδομικό και τεχνικό έλεγχο ως απαραίτητο πρώτο βήμα για τουριστικές επενδύσεις σε ακίνητα στη Μύκονο.

Είτε εξετάζετε την αγορά ενός γηπέδου, την ανάπτυξη ενός ξενοδοχείου ή τουριστικού καταλύματος, την ανακαίνιση ενός υφιστάμενου ακινήτου ή την έκδοση οικοδομικής άδειας, η κατανόηση των ισχυόντων χωροταξικών και πολεοδομικών περιορισμών πριν από τη λήψη οριστικών αποφάσεων για το έργο μπορεί να σας βοηθήσει να αξιολογήσετε σωστά τις διαθέσιμες επιλογές και να περιορίσετε τον κανονιστικό κίνδυνο.

Από τις τοπογραφικές αποτυπώσεις και τις αξιολογήσεις δυνατότητας ανάπτυξης έως την έκδοση οικοδομικών αδειών, τις τεχνικές μελέτες και την τουριστική αδειοδότηση — η ΜΚ Μηχανικοί Μυκόνου παρέχει ολοκληρωμένη τεχνική υποστήριξη για την ανάπτυξη και αξιοποίηση ακινήτων στη Μύκονο.